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陈一能律师 陈一能律师,于2011年取得上海政法学院法学学士学位,执业多年,具备丰富的实践经验、扎实的理论基础和优秀的辩护技巧。陈一能律师自执业以来,每年办理各类民商事案件近百起,办理千万级大额民间借贷纠纷多起,在交通事故纠纷方... 详细>>

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律师姓名:陈一能律师

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执业律所:福建闽润律师事务所

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房产纠纷

二手房买卖合同比商品房买卖合同更具风险

二手房买卖在某种程度上说比买一手房(新建商品房买卖)更麻烦复杂。购买二手房的朋友在签订二手房买卖合同时,一定要从法律的角度维护自己的权利,对一些事项必须详加核实:房屋的产权人是一位还是几位,是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。

在签订二手房买卖合同时,以下事项不可或缺:

一、当事人的名称或姓名、住所

这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费状况。

三、价款

这也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定位;尾款等。

四、履行期限、地点、方式

主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。

五、违约责任

主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算于给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

六、解决争议的方式

主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

七、合同生效条款

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款

明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中各方应履行的义务;解除权的形式期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。

十、附件

自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,这样效果比较好。

在二手房买卖过程中,二手房中介公司可能为了保护个人利益有时安排见面的是假客户这里就需要房主本人自己小心为妙,为了保证交易的安全性,房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。

合同内容必须有中介重要条款(保证不吃差假一经发现承担一切法律责任)。律师建议:见不到房东,最好不买房;即使见到房东,也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。

凡是业主不出现,代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象,中介吃差价非常普遍,对付吃差价现象,最好在合同中约定:经纪方或者卖方吃差价的,差价归买方所有,经纪方或者买方吃差价的,差价归卖方所有。


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